030 670 5500

Valtakunnallinen asiakaspalvelu*

Miksi palkata asiantunteva projektinjohtaja?

05.11.2019

Vielä noin 20 vuotta sitten ei taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeissa tavattu erillistä projektinjohtajaa, vaan isännöitsijä hoiti korjaustöiden rakennuttamisen omatoimisesti suunnittelijoita ja valvojia apuna käyttäen. Tuolloin asukkaiden ja osakkaiden vaatimukset projektinjohdolle ja isännöitsijän tehtäville olivat vaatimattomammat, sillä tyytyväisiä oltiin jo projektin perustiedoista; osakkaille riitti tulevan hankkeen hinta, syy ja aikataulu sekä tieto siitä, että hankkeelle oli palkattu suunnittelija.

Viimeisten 5-10 vuoden aikana tilanne on muuttunut. Niin isännöitsijän arkipäivän tehtävät kuin hankkeisiin liittyvät viranomaisvaatimuksetkin ovat kasvaneet räjähdysmäisesti. Osakkaiden, asukkaiden ja sijoittajien vaatimustaso on nykyään toista luokkaa kuin aiemmin: ammattilaisilta vaaditaan yhä enemmän.

Kokeneen ja taitavankaan isännöitsijän aika ei riitä kaikkeen. Jotta isännöitsijä kykenee suoriutumaan päätehtävästään, on korjaushankkeiden aikaa vievät työt järkevää ulkoistaa kokonaan tai ainakin osittain. Tänä päivänä taloyhtiön isoimpiin hankkeisiin palkataan yhä useammin ulkopuolinen projektinjohtaja, jonka tehtävänä on johtaa projekti alusta loppuun tiiviissä yhteistyössä isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa.

 

Viestintä on taloyhtiöiden uudis- ja korjaushankkeissa keskeisessä roolissa

Niin isot kuin pienemmätkin hankkeet aiheuttavat taloyhtiössä häiriötilan. Nykyajan osakkeenomistaja tiedostaa oikeutensa, on tiedonjanoinen ja odottaa läpinäkyvää toimintaa taloyhtiöltä ja hankkeeseen lähteviltä osapuolilta. Osakkaat asettavat niin isännöitsijälle kuin hallituksellekin isot odotukset, jolloin projektiviestintä on hankkeessa kuin hankkeessa keskeisessä roolissa. Mikäli hanke on pitkäkestoinen, tulee taloyhtiön ottaa huomioon myös projektin aikana taloyhtiöön muuttaneiden uusien osakkaiden ajan tasalle saattaminen.

Taloyhtiön hankkeisiin liittyy jatkuvasti erilaisten viestien välittämistä eri osapuolten välillä. Viestintää tarvitaan niin osakkaille ja asukkaille, hallitukselle, hankkeen suunnittelijoille, kuntotutkijoille, urakoitsijalle, valvojille, rakennusvalvontaan, eri virastoihin, pankkeihin sekä vakuutusyhtiölle. Osapuolia ja rooleja on useita, joten viestinnän tulee olla ajantasaista, hyvin hoidettua sekä vastaanottajalle sopivassa muodossa olevaa.

Viestintä on yksi tärkeimmistä projektinjohtajan vastuulla olevista tehtävistä, sillä ulkopuolisen ammattilaisen on luontevaa asettua eri osapuolten väliseksi keskustelun tukijaksi. 

 

Projektinjohtaja tuo hankkeeseen ulkopuolisen näkemyksen ja varmistaa taloyhtiön edun toteutumisen

Taloyhtiön hallitus saa projektinjohtajalta ulkopuolisen ammattilaisen näkemyksen isännöitsijän lisäksi. Vaikka isännöitsijä olisi kokenut ja teknisesti osaava, on projektinjohtajalla loppujen lopuksi yleensä enemmän ja laajemmin kokemusta, sekä näkemystä erilaisista hankkeista, eri toimijoista ja laaja alan ammattilaisten verkosto käytettävissään. Hän on myös puolueeton osapuoli, jonka tehtävänä on hankkeen vieminen loppuun asti sovittujen tavoitteiden, aikataulun ja budjetin mukaisesti. Isännöitsijällä on hankkeiden kanssa samaan aikaan vastuullaan muut taloyhtiön asiat, kuten hallinnolliset tehtävät ja taloudellisen toimintakyvyn takaaminen.

Korjaus- ja uudishankkeissa tulee aina tilanteita, joissa osakkaat tarvitsevat vakuuttelua, eteenpäin ohjaamista ja tien näyttäjää, joka vie projektin läpi sovitulla tavalla. Mikäli hankkeelta puuttuu nimetty johtaja, voi projektin maaliin saattaminen olla haasteellista ja aikaavievää. Suunnittelija antaa osakkaille oman mielipiteensä, samoin myös urakoitsija. Projektinjohtaja pitää hankkeen langat käsissään, tutkii, ottaa selvää ja ohjaa osakkaita kohti oikeita ratkaisuja.

 

Projektinjohtaja auttaa taloyhtiötä oikeiden päätöksien teossa 

Maallikoista koostuva taloyhtiö ei tunne rakentamisen jokaista osa-aluetta, kuten ammattilainen. Ulkopuolinen asiantuntija auttaa hallitusta menemään päätöksissä eteenpäin, sillä esim. kilpailutuspäätökset voivat olla hankalia tehdä.

Esimerkiksi linjasaneeraukseen sisältyy jopa satoja eri päätöksiä eli projekti on helposti uuvuttava ilman vahvaa suunnannäyttäjää ja ammattilaista.

Projektinjohtaja ei anna hankkeen ajelehtia vaan vie sitä päämäärätietoisesti eteenpäin. Projektinjohtajaa voisi käsitellä jopa eräänlaisena vakuutuksena, sillä hänen avullaan taloyhtiö osaa tehdä parhaat mahdolliset päätökset ja valittua oikeat tekijät hankkeelle. Oikeiden päätöksien kautta projektille saadaan paras mahdollinen elinkaarikustannus. Projektin alussa tehty panostus näkyy lopputuloksessa ja asumismukavuudessa. 

Projektinjohtaja saattaa suositella taloyhtiölle jopa kalleinta tai toiseksi kalleinta suunnittelijaa, mutta yleensä projektin suunnitteluvaiheessa panostetut eurot säästyvät jo hankkeen seuraavissa vaiheissa, kun suunnittelutyö on tehty huolella ja ammattitaidolla. Ilman projektinjohtajaa sorrutaan helposti edullisiin valintoihin, jotka loppupeleissä maksavat moninkertaisesti samalla viivästyttäen projektia. 

 

Kokenut projektinjohtaja ennaltaehkäisee ongelmia ja vie hankkeen maaliin tavoitteiden mukaisesti

Työmaavaiheen edistyessä kokenut projektinjohtaja osaa havaita mahdollisia virheitä ja estää niiden kehittymisen tai, jopa ennaltaehkäisee virheiden syntymisen kokonaan. Etenkin saneerausprojekteissa tulee aina vastaan tilanteita, joita ei edes parhaalla mahdollisella suunnittelulla pystytä ennaltaehkäisemään. Suunnitelma ei olekaan toteutettavissa vaan rakenteita purkaessa havaitaan jotain, mitä ei voitu etukäteen kuvitellakaan.

Projektinjohtaja ennaltaehkäisee parhaimmillaan ongelmia, ottaa ne nopeasti käsittelyyn ja parhaimmassa tapauksessa ratkaisee ne ennen kuin niistä aiheutuu projektille haittaa. Ulkopuolinen alan ammattilainen edesauttaa taloyhtiön isännöitsijää hänen oman päätyönsä tekemisessä, vahvistaa ja tukee hallituksen ja osakkaiden päätöksentekoa. Projektinjohtaja pitää hankkeen aikataulussa ja tuo taloudellista säästöä taloyhtiölle - hän johtaa hankkeen maaliin.

 

 

Tuomas Venermo

Rakennuttamispäällikkö, DI, osakas.

p. 030 670 5504

 

Sähköpostimme ovat muotoa etunimi.sukunimi@raksystems.fi.

 

Lue lisää:

Kilpailuttamisen merkitys urakan kannalta

Isännöitsijä - aloita korjaussuunnittelu tarpeiden kartoittamisella

Taloyhtiön kunnossapidossa kaikki lähtee kuntoarviosta

Jaa